賃貸経営をされているオーナー様が抱くお悩みのひとつに「入居率問題」があります。
せっかく賃貸経営をしようとして建物を建てても、入居率が悪いと赤字経営になってしまいます。
オーナー様の誰もがみな、自分の物件は空室状態が続くようなことのない人気物件にしたいもの。
ですが初手で間違えてしまうと取り返しのつかないことになりかねないので、今回の記事ではオーナー様向けに賃貸経営を始める前に知っておきたいこと・または既に経営をされている方で、入居率を上げる秘訣についてご紹介します(*^^*)
賃貸経営を始める前に
経営の上でとても大切なことは「市場調査」です。
まだ建物のプランを決めている段階の場合は今一度しっかり考えましょう。
建物の工事が始まってしまうと、部屋数の変更などは出来ません。
では市場調査とは具体的に何をするのでしょうか。
【建物が建つ土地のエリアに、どのような需要があるかどうか】
駅近の土地なのか、それとも駅からは遠いのかによっても需要のある間取りが変わってきます。
駅近の場合、駅周辺は商店街や生活施設などがそろっていることが多いので比較的単身者に好まれやすいです。
施設がそろっているということは賑やかな場合が多く、小さなお子さまがいらっしゃるようなファミリー世帯にはあまり好まれません。
つまり、単身者向けのワンルームや１Ｋ、カップル向けの１ＬＤＫなどが駅近エリアは好まれる傾向にあります。
逆に、駅から少し離れた住宅街のような場所の場合、お子さまがいらっしゃる家庭向けの２ＬＤＫや３ＬＤＫの間取りが好まれやすいです。
どんなに立地や設備が良くても、そのエリアにターゲットとなる入居者が居なければ入居率は上がりませんので気を付けましょう。
入居率を上げるために
では、すでに建物が完成している場合、部屋数を増やしたり間取りを大きく変えたりは出来ませんのでどうしたら良いでしょうか。
【内見の印象を良くする】
私たち人間においても見た目の第一印象が重要視されるように、家も同じです。
内見に来てくれたお客様が「住みたい」と思える家でないと契約はしてもらえません。
退居時にハウスクリーニングは行うと思いますが、その清掃がきちんと出来ていなかったり、「汚い」という印象を与えてしまうと一気に契約率は下がってしまうでしょう。
しかし、内見する部屋だけが綺麗になっていれば良いかと言われれば決してそのようなわけではありません。
共用部の清掃もとても大切です。
皆が通る場所のエントランスや廊下にゴミが落ちていたり、虫の死骸やホコリ等が放置されていたりするような建物だと「管理がしっかりと行き届いていない」「いい加減だ」といった印象を与えます。
また、外観も大切です。
外観をリフォームするとなると高額な費用がかかってしまうので渋ってしまうオーナー様も多いかもしれませんが、色が剥がれ落ち薄汚れたような建物は全体的に暗く見え、それだけでとても印象が悪くなります。
【定期的にリフォーム・リノベーションを行う】
月日が建てば当然、建物も設備も古くなり、設備の場合は故障して使えなくなってしまうこともあります。
「まだ使えるから大丈夫」と長い間リフォームを行わず古い設備のままにしていると、他に新しく建った家の設備との差がどんどん開いてしまい、どうしても劣って見えてしまいます。
近年、「建物自体は古くとも部屋の設備が綺麗なら大丈夫」と、建物も設備も古く安い家賃の物件よりリフォームやリノベーションを行った物件の方が契約率が高い傾向にあります。
特に大きな差が出やすいトイレやお風呂、洗面所といった水回りは綺麗さや使い勝手を重視されるお客様が多く、この部分をリフォームしているだけでも印象が大きく変わります。
オーナー様の立場からすればまずリフォームにお金がかかってしまうので出来れば現状設備のまま貸したいという思いもあるかもしれませんが、物件のあるエリアのニーズや入居者層を考慮し初期投資を行うことは賃貸経営において欠かせない経営術です。
目先の損失だけにとらわれず、長い目で見て利益を確保出来るように経営を行いましょう。
【人気の設備を取り入れる】
上記のリフォーム・リノベーションと似ていますが、人気の設備というのは何も部屋の中だけとは限りません。
もちろん部屋の中でも、追い炊きや浴室乾燥機付きのお風呂に変更するといった大掛かりなものから、室内に１台エアコンを設置する・ＴＶモニター付きインターホンの設置・セキュリティに特化したディンプルキーへの変更など、比較的スムーズに行える設備もあります。
そして今度は部屋の外に注目してみましょう。
近年、防犯意識の向上や共働き世帯の増加などで賃貸物件のグレードは一昔前に比べてかなり高くなっており、その分物件を求めるお客様の最低基準も高くなっています。
つまり、時代に合わせて物件も設備を追加したりリフォーム・リノベーションをしたりする必要があります。
建物内に追加出来る設備として人気なものは宅配ボックスや防犯カメラなどがあります。
物件をこれから建てる段階の場合は、オートロックやペット飼育可能などの設備も検討もしてみましょう。
いかがでしょうか。
物件のあるエリアの市場調査をしっかり行いニーズを把握したうえで経営を行うようにすれば、空室だらけになってしまう事態は避けられるかと思います。
もしお困りのこと・ご質問等ございましたら、お気軽に弊社までお問い合わせください。
私たちピタットハウス西明石店（株）ＡＢＣは、主に明石市全域・神戸市西区の賃貸物件を多数取り扱っております。
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