賃貸経営は、1年や2年で結果を出して終了するものではなく、長期にわたって継続して行う事業です。
そのため将来にわたり、どのように収支が推移していくのか、しっかり計画を立てておく必要があります。
この記事では、賃貸経営を行うオーナーの方に向けて、収支計画とはなにか、その立て方も含めてご紹介します。
賃貸経営で重要な「収支計画」とはなにか
収支計画とは、「収入」から「支出」を差し引いたときに、いくらの収益が発生するのかを1年単位でまとめたものです。
収支が多く支出が少なければ、当然多くの収益が発生するため、収支を増やして支出を減らすことが健全経営の基本といえます。
賃貸経営においては、家賃収入や共益費が収入となり、ローンや減価償却、また修繕やリフォームにかかる費用が支出となることが多いでしょう。
ほかにも税金や共用部分の光熱費など、支出についてはこまごました費用が発生することも見落とせません。
おおまかな収入と支出の金額が把握できたら、実際の現金の流れを一覧にしたキャッシュフロー表を作成し、将来的な収支の推移がひと目で把握できるようにしておきましょう。
賃貸経営で重要な「収支計画」を立てるときのポイント
収支計画を立てるときには、収入を少なめに想定し、支出を多めに想定しておくことがポイントです。
収入は主に家賃で得ることができます。
家賃は経年とともに下がっていく為、収入の想定が低くなるのが自然です。
築20年が過ぎたら5％下がり、25年後には10%下がると予測をし、収入は下がっていくと考えておくほうが現実的でしょう。
中には、家賃が上がる場合もありますが、今回は下がる前提で進めていきます。
また入居率も、常に100％で収支計画を立ててしまうと、空室が発生したときに計画に狂いが生じます。
空室のリスクを踏まえたうえで、どの程度空室がでても収益が確保できるのかを考えることも、収支計画を立てるうえでは大切です。
支出は入居者が入れ替わるたびに発生するリフォームの費用や、築15年〜20年ごろから発生すると予測される、水回りの備品の取り換えなどの費用を見込んでおく必要があります。
また、大がかりな外壁の塗装などの改修費も、あらかじめ収支計画に入れて考えておくことがポイントです。
そして収支計画は、あくまで「計画」であるため、周辺環境や経済状況の変化にともない条件などが変わってきます。
市場の動向や環境の変化を見据えたうえで、収支計画は定期的に見直すようにしましょう。
まとめ
健全な賃貸経営をしていくためには、収支計画をしっかり立てておくことが重要です。
必要な場合には、不動産経営に詳しい専門家などに相談するようにしてください。
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